INFORMATIONEN/RATGEBER



Reinhards Zusammenfassung
aus den Gesprächen der Mailingliste "Landleben"

So fing es an:
Ulrike schrieb:
"Ansonsten musst du einfach ein Haus auf dem Lande mieten oder kaufen und loslegen."
Aber wo und wie fängt man an? Wie findet man das Traumhaus, den einsamen Hof? Einfach durch's Land fahren, sich auf einen Berg stellen und dann in alle Himmelsrichtungen nach einem leerstehenden Haus schauen?
Am besten so:

Uber das solltest du dir von Anfang an im Klaren sein:

1. In welche Region möchte ich, und welche Lage soll es sein? Möchte ich Einsiedler am Waldesrand sein, oder will ich meine Nachbarn sehen?
Das führt auch gleich zu Punkt 2.: Was soll es sein? Ein Häuschen mit Garten, ein Resthof, oder ein ganzer Bauernhof?
Und das hängt eng zusammen mit der Frage: 3. Wieviel kann oder will ich ausgeben? Soll ich pachten/mieten oder gleich kaufen?
Punkte 1+2, besser auch 3 sollten geklärt sein, wenn man sich auf die Suche macht.

Tja, und dann kommt die Kernfrage: Wie finde ich es?

Der erste Schritt im Internetzeitalter ist meistens, sich über eine Immobiliensuchseite einen ersten Eindruck von der Gegend zu verschaffen. Eine Auflistung gibts im Anhang. Sehr empfehlenswert, um einen Überblick über die Immobiliensituation zu finden ist, sich eine Zeitung oder mehrere aus der Gegend zu besorgen, weil Verkäufe von Privat, gerade bei der Landbevölkerung eher nicht über's Internet abgewickelt werden. Du wirst die Gegend ja sowieso besuchen und kannst dir dabei die Zeitung(en) und kostenlosen Anzeigenblättchen besorgen. Und außerden erfährt man gleich, was in der Gegend sonst so passiert (Mülldeponie, Pferdeschlächter etc.). In vielen Dörfern gibt es einen Aushangkasten über Verwaltungsangelegenheiten, auch da lohnt es sich einen Blick hinein zu werfen.
Spätestens bei der Aufgabe der eigenen Annonce braucht man die lokalen Zeitungen sowieso, weil der Altbauer in der Regel nicht im Internet surft, sondern den Lokalteil und die Anzeigenblätter liest. Und dann setzt du die Annonce natürlich in alle verfügbaren Zeitungen, die dein Wunschgebiet abdecken.
Es gibt außerdem Fachzeitschriften, die sich an Gärtner und Landwirte richten, und in denen man auch - ab und zu - brauchbare Angebote findet oder eigene Annoncen platzieren kann.
In Kraut & Rüben inseriert immer ein Verlag: "Höfe, Land-, Forst- und Bauernhäuser in Versteigerung. Terminliste mit Objektbeschreibungen." Habe ich aber - noch - nicht ausprobiert.
Vor Jahren hat mir ein alter Landfreak, der von Frankfurt in den Frankenwald gezogen war, gesagt, dass er die Landratsämter / Landwirtschaftsämter in seiner Wunschgegend angeschrieben hat.
Eine Mitgliedschaft beim Vogeschutzbund oder beim BUND ist auch hilfreich, weil man da über Kontakte in die lokalen Orts- oder Kreisverbände an aktuelle Informationen kommt.
Zeit und Geduld sollte man schon haben, denn für die Suche solltest du mindestens ein halbes Jahr rechnen und auch eineinhalb Jahre sind nicht auszuschließen, bis du dein Traumhaus hast. Also möglichst aus einer sicheren Position und nicht erst unter Zeitdruck suchen.
Als Anhang habe ich eine Liste von informativen Links und die Websites von Landwirtschaftlichen Blättern aufgeführt, in denen öfter mal ein Hof oder ein Haus auf dem Land angeboten wird.

Oder doch besser zum Makler? Es kann sich lohnen!

Sollte die eigene Suche nichts oder nicht das Gewünschte erbringen, führt am Makler kein Weg vorbei.
Sie sind insofern hilfreich, als sie das lokale Angbot am besten kennen. Im Internet suchen geht fast nur über Makleragenturen. Am besten nach einem regionalen Makler schauen, der sich auf das Gesuchte spezialisiert hat: Haus- und Hof-Immobilien. Spätestens hier zahlt es sich aus, wenn man eine feste Vorstellung vom Objekt und der Finanzierung hat, dann kann die Auswahl vernünftig eingeschränkt werden und auch der Zeitaufwand hält sich in Grenzen.
Der Makler hat vom Verkäufer beim Kaufpreis immer einen Spielraum. Sein Interesse ist, den Verkaufspreis so hoch wie möglich zu halten, seine Provision ist ja prozentual daran gekoppelt. Achte also bei einer Besichtigung auf alle Mängel oder Umstände, die den Wert mindern. Wenn du gute Argumente hast, kann er sich einer Preisgestaltung in deinem Sinne nicht entziehen. Schließlich will er ja verkaufen, nur dann bekommt er seine Provision. Denke immer daran: Den Makler bezahlst du als Käufer.
Dazu noch ein Tipp: Nicht um die letzten 500 Euros feilschen, sondern lieber auf besenreiner Übergabe bestehen. Es wird wahrscheinlich weit mehr an Zeit und Geld kosten, einen Hof in besenreinen Zustand zu versetzen, als der heruntergehandelte Geldbetrag ausmacht. Eigene Arbeitszeit, Drecksarbeit und Containerbereitstellung kann man sich ersparen. Und wenn man doch noch selber mithilft, kann man evtl. sogar ein paar Rosinen aus dem Müll herauspicken. Achtung: Besenrein sollte auf jeden Fall auch verbuddelte oder 'vergessene' Altlasten einschließen.
Ganz Glückliche finden einen Makler, der selber Häuser und Höfe aus Liebe und Leidenschaft saniert und durch Kontakte zu Lieferanten auf Baumaterial oder z. B. Fenster, bis zu 40% Rabatt bekommt. Das ist echtes Bargeld wert.

Ich habe was gefunden! Was jetzt?

Sobald du dich auf eine Gegend oder gar auf ein Objekt festgelegst, dann fahr oft dort hin, auch und gerade bei tristem Wetter. Und wenn ein Gasthaus im Ort ist, geh dort essen und versuche ins Gespräch zu kommen.
Wenn die Zeit reicht, mach ein paar Tage Urlaub am Ort. Schau, ob du wirklich HIER leben möchtest.
Sprich mit den Nachbarn oder anderen Menschen im Ort, gerade wenn es ein Dorf ist. Klingel ruhig mal, die meisten Menschen erzählen gern, versuche alles, um vorher Kontakt zu kommen. Was sind das hier für Leute, sind sie dir sympathisch? Du wirst neben ihnen und mit ihnen leben müssen. Spaziere auf dem Friedhof herum, frag die Oma im Garten, was da für eine tolle Pflanze wächst.
Ganz wichtig: Mach dir beim Rundgang eine Liste, schreibe ALLES auf, was dir postiv oder negativ auffällt. Über das, was dir positiv auffällt, kannst du dich freuen (kostet nichts), was dir negativ auffällt, wirst du später ändern, und das wird dich zusätzlich Geld kosten
Wenn du dir nicht zutraust, den Zustand eines Gebäudes richtig einzuschätzen und dir einen Bausachverständigen leisten kannst - investiere das Geld
Und weil es natürlich noch andere Interessenten gibt, kann das Ganze in eine Zitterparie ausarten. Aber es ist nicht immer so, dass der, der mit dem dicksten Barscheck wedelt, auch den Zuschlag erhält. Oft entscheidet sich der Verkäufer auf Grund der Pläne, die der Käufer mit dem Haus hat und wie die gemeinsame Chemie stimmt. Der persönliche Eindruck und die überzeugende Darstellung des Vorhabens kann Ausschlag gebend sein. Wer schon einmal ein Haus umgebaut hat und an Hand von Fotos vorweisen kann, was er daraus gemacht hat, hat von vornherein die Trümpfe in der Hand.

Liebe deinen Nächsten ...

Noch etwas zur Auswahl: Es hat sich gezeigt, dass zu große Nähe zum Nachbarn nicht zu empfehlen ist. Es gibt neidische Nachbarn, die selbst nicht den Elan aufbringen ihr Haus herzurichten, wohl aber genügend Energie haben, um die Nachbarschaft zu terrorisieren. Je größer der Wunsch nach privater Ruhe und eigener Entfaltungsmöglichkeit ist, umso mehr sollte Wert auf genügenden Abstand zum Nachbarn gelegt werden. Auf der sicheren Seite ist man, 'wenn mich der Nachbar nicht hört, wenn ich ihn rufe'. Ein Haus, in das man jahrelange Arbeit und Kreativität gesteckt hat, wegen eines neidischen Nachbarn wieder verkaufen zu müssen, bedeutet ein Stück seines Lebens zu verlieren. Alleinlage kann ein Segen sein, und wer die Lieferatinnen seiner Frühstückseier mit einem Hahn beglücken will, für den ist es nahezu ein Muss.

Mieten, Pachten, Kaufen, Verkaufen

Wenn du den Traum deines Lebens gefunden hast, stellt sich die Frage: Kaufen oder mieten bzw. pachten? Kaufen bedeutet entweder einen großen Batzen Geld auf einmal hinlegen, evtl. sich zu verschulden und dafür ein Haus besitzen. Mieten heißt, regelmäßig relativ kleine Beträge zu zahlen und die Freiheit zu haben, sich jederzeit etwas anderes zu suchen. Es hängt halt von der eigenen Lebensplanung ab und natürlich von den Vorstellungen des Besitzers.
Wenn man das Leben auf dem Land erst einmal ausprobieren will, ist Miete wahrscheinlich der bessere Einstieg, allerdings mit Auflagen und Einschränkungen durch den Vermieter verbunden. Die Hausbesitzer sitzen dabei am längeren Hebel und lassen ggf. ihre Macht spüren. Bei einem landwirtschaftlichen Anwesen gibt es die Möglichkeit der Pacht, die wird (in Bayern) auf jeweils 9 Jahre abgeschlossen und gibt dir als Pächter weitaus größere Möglichkeiten zu gestalten, wie du es willst. Allerdings fällt der Hof, wenn keine Verlängerung vereinbart wird oder du ihn kaufst, nach Ablauf der Frist an den Eigentümer zurück, und alle Investitionen sind verloren. Das wäre eine Option, wenn es keine großen Umbauten braucht, du hauptsächlich das Land nutzen und das spätere Alter woanders verbringen willst.
Die einhellige Meinung in den Beiträgen, auf Grund eigener Erfahrungen, ist: Kaufen ist auf jeden Fall besser. Die Freiheit, selbst zu bestimmen, was man bauen, umbauen oder erneuern will, ist unerlässlich für das 'Leben auf dem Land'-Gefühl. Die zu zahlenden Kreditraten gehen nicht verloren, wie das bei der Miete der Fall ist, sondern dienen dem Aufbau des Eigentums. Und wenn du Häuser umbauen und anschließend verkaufen willst, kommst du am Kauf sowieso nicht vorbei.
Wenn du bereits ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung besitzt, wäre auch ein Tausch anzudenken. So manche ältere Leute auf dem Land würden gerne in eine kleinere Wohnung näher an den öffentlichen Versorgungseinrichtungen ziehen. Und die gegenseitigen Kaufs- und Verkaufspreise könnten auf ein (steuerlich?) günstiges Niveau gesetzt werden.

Und wie komme ich ans Geld? So:

Banker sind auf Ihren Vorteil aus. Sie werden dich unter Druck setzen, sie werden an deinen
Plänen rummäkeln, deine eingereichten Unterlagen bemängeln, deinen Sicherheiten misstrauen usw.
Aber nachdem du das alles schon weißt, kannst du etwas zu deinem Vorteil anwenden. Die wollen nämlich dein Geld. Sie brauchen deine Zusage, deine Unterschrift - und somit bist du, obwohl es nicht so aussieht, in der besseren Verhandlungsposition. Es gibt ja auch noch andere Banken - und andere unvermutete Quellen: Die Volksbank realisierte z.B.einen sehr günstigsten Kredit (aktuell 5%) via DG-Bank aus Mitteln der "landwirtschaftlichen Rentenbank".
Aber wenn es irgendwie geht, versuche gar nicht erst selbst mit den Banken verhandeln. Schalte einen Finanzmakler ein, dessen Provision von der Bank gezahlt wird. Es gibt gute und vor allem von Banken unabhängige. Sie kennen sich aus im Gewerbe und wissen (hoffentlich) auch, dass man sich seinen Traum nicht nur von Banken, sondern auch von Versicherungskonzernen finanzieren lassen kann. Die müssen ihr Geld ja auch anlegen und bieten sehr gute Konditionen.

Jetzt wird's notariell

Die Art der Finanzierung muss zum Zeitpunkt dieser Entscheidung auf jeden Fall gesichert sein, denn jetzt steht - im Falle des Kaufs - der Gang zum Notar an. Der Termin wird meistens vom Makler oder Käufer mit dem Notar vereinbart und sollte im Normalfall innerhalb von 14 Tagen zu erreichen sein.
Vor dem Gang zum Notar sollte auf jeden Fall geklärt sein, ob ein - wie auch immer geartetes - Vorkaufsrecht besteht. Im Normalfall weiß das der Makler und natürlich auch der Besitzer. Ob man mit einer ofiziellen Anfrage beim Kreis oder der Gemeinde auf Nummer sicher gehen soll, oder lieber keine schlafenden Hunde wecken sollte, kann man mit etwas Gespür beim Gespräch mit Makler oder Verkäufer herausfinden. Im Zweifel sollte man sich schon für die gesicherte Information entscheiden. Der Notar wird auf jeden Fall darauf hinweisen, welche Rechte mit dem Grundstück verknüpft sind. Z.B. kann ein Wegerecht existieren, bei Mühlen besteht meistens auch ein Wassernutzungsrecht und Energieversorger können evtl ein Durchleiterecht haben. Dann kann plötzlich ein wertmindernder Überlandmast in der idyllischen Aussicht stehen oder ein Kabelschacht geht quer durchs Frühbeet. Das Denkmalamt könnte ggf. ein Wörtchen mitzureden haben - nicht beim Kauf, aber später beim Aus- oder Umbau. Ebenso die untere Naturschutzbehörde, die auch ggf. die Nutzung des Geländes beeinflussen kann.
Ein Blick ins Grundbuch vor dem Kauf, um vor Überraschungen gefeit zu sein, kann auf keinen Fall schaden. Einsehen kannst du im Grundbuchamt oder man kann sich - gegen Gebühr - einen Auszug schicken lassen.
Ausserdem solltest du dich bereits vor dem Notartermin mit dem Verkäufer auf einen Schlüsselübergabetermin verständigen, um die Modalitäten (z.B. besenreine Übergabe) im Kaufvertrag festzuhalten.
Die Eintragung beim Grundbuchamt veranlasst der Notar, die Überschreibung wird vom Grundbuchamt schriftlich bestätigt, und ab jetzt ist auch Steuer fällig. Dass es ein ganzes Jahr dauert, wie beim Grundbuchamt Nauen, ist nicht zu hoffen. Meistens wissen Makler und Notar von welcher Zeitspanne - ein paar Wochen - man ausgehen kann. Nachdem aber das Vorkaufsrecht bis zur Grundbucheintragung gilt, hast du erst nach diesem Termin dein Schäfchen im Trockenen.
Den Champagner zum Anstoßen solltest du aber schon vorher auf Eis gelegt haben.

Danke Monika, Karin, Ulrike und Jürgen

Und hier die versprochenen Infos:
BLV Verlagsgesellschaft: http://www.blv.de; Jede Menge Fachblätter für die Landwirtschaft
dlv Deiutscher Landwirtschaftsverlag Tel 089 -12705 - 214; Fax - 335
Kraut & Rüben: http://www.krautundrueben.de
Versteigerungslisten / Verlag: Tel. Nr. 08546 - 1400
Unter Google als Suchworte eingeben: Resthöfe, Alleinlage
Immobilien-Website: http://www.immobilienscout24.de
Auf der Focus-homepage gibt es unter 'Geld - Immobilien' eine gebührenpflichtige Seite, auf der man seine Suchkriterien eingeben kann und in einer bundesweiten Angebotsliste herumsuchen kann.
Muss ich erst noch genauer recherchieren.


Und so findet man die landwirtschaftlichen Wochenblätter:
Für
Baden-Württemberg: http://www.bwagrar.de/
Bayern: http://www.wochenblatt-dlv.de/sro.php?redid=3501
Neue Bundesländer: http://www.bauernzeitung.de/index1.htm
Rheinland: http://www.lz-rheinland.de/
Westfalen-Lippe: http://www.wochenblatt.com/menu/
Überregional: http://www.landbuch.de/wochenbl.htm
Und wer noch mehr oder was anderes sucht schaut in diesem Media-Index nach:
http://www.ex.ac.uk/german/media/landwid2.html
Und Bauernhöfe finden sich auch unter: http://www.alverskirchen.de/1markt/index.php
Bei der Stiftung Warentest kann man sich zum Thema Finanzierung beraten lassen: http://www.warentest.de/pls/


Zusammengestellt von Reinhard Häpp


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